17. Oktober 2017

Keine Eigenbedarfskündigung ohne ernsthafte Nutzungsabsicht! (BGH)

Gerichtsurteile Mietrecht

Der BGH hat sich in seinem Beschluss vom 11.10.2016 (Az. VIII ZR 300/15) mit den Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) durch den Vermieter auseinandergesetzt.

In dem zugrundeliegenden Fall ist der Mieterin einer Einzimmerwohnung wegen „dringenden“ Eigenbedarfs gekündigt worden, da der Vermieter beabsichtigte seine pflegbedürftige Mutter in dieser Wohnung unterzubringen. Nach Räumung der Wohung zog die pflegebedürftige Mutter jedoch nicht ein. Sie verstarb zudem drei Monate nach Ende des Mietverhältnisses. Der BGH sprach in diesem Fall den Mietern ein Schadensersatzanspruch wegen Nichtvorliegens des Eigenbedarfs zu. Dies folgt daraus, dass die Mutter keine Absicht mehr hatte, in die Wohnung einzuziehen.
Damit bestätigt der BGH die als strenge Rechtsprechung zu den Eigenbedarfskündigungen (vgl. BVerfG, NJW 1993, 2165, 2166 zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F.).

Im Beschluss heißt es:

„Der Mieter hat in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen regelmäßig keinen Einblick und kann ohne nähere Darlegung seitens des Vermieters nicht beurteilen, ob dessen Kündigung wegen Eigenbedarfs, die den Mieter zum Auszug veranlasst hat, berechtigt war. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist (Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, aaO unter II 3 b cc; siehe auch BVerfG, NJW 1997, 2377).“

Die Leitsätze der Entscheidung lauten:

  1. Für eine Eigenbedarfskündigung reicht eine sog. "Vorratskündigung", der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zu Grunde liegt, nicht aus.
  2. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.
  3. Der Eigenbedarf muss bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen.
  4. Eigenbedarf liegt nicht vor, wenn die vom Vermieter benannte Eigenbedarfsperson gar nicht die Absicht hat, in die Wohnung einzuziehen.
  5. Dabei stellt der zeitliche Ablauf ein deutliches Anzeichen dafür dar, ob ein Nutzungswunsch der Bedarfsperson noch unbestimmt war und erst geweckt werden musste.
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