8. März 2018

Sind Abstandsregelungen für Möbel zu Außenwänden in Mietverträgen zulässig?

Von Axel Wetekamp – Mietrecht

1. Die Problemstellung

Es steht außer Frage, dass durch das Bewohnen eine Mietwohnung und die übliche Nutzung, zum Beispiel durch Kochen, Feuchtigkeit in den Mieträumen entsteht, die sich bei nicht ausreichender Lüftung an den Wänden niederschlägt. Betroffen sind hier insbesondere die Außenwände, die wegen ihrer kühleren Oberfläche im Vergleich zu Innenwänden den Feuchtigkeitsniederschlag begünstigen.

In Fachkreisen steht es zudem außer Zweifel, dass fehlende Luftzirkulation hinter an den Außenwänden aufgestellten Möbelstücken die Feuchtigkeit und damit die Schimmelbildung begünstigt.

Könnten Mieter vertraglich wirksam verpflichtet werden, bestimmte Abstände für ihre Möbel von den Außenwänden einzuhalten, hätte ein Verstoß erhebliche Rechtsfolgen für diese. Zum einen fiele einem Mieter im Falle auftretender Schimmelbildung hinter einem ohne Abstand aufgestellten Möbelstück bei durch den Mieter durchgeführter Mietminderung Mitverschulden oder sogar Alleinverschulden zur Last. Die Mietminderung wäre dann nur eingeschränkt oder gar nicht zulässig und der Mieter liefe sogar Gefahr, wegen verschuldetem Zahlungsverzug mit der Miete gekündigt zu werden. Zum anderen könnte ein Schadensersatz des Vermieters wegen Vertragsverletzung des Mietvertrages in Betracht kommen.

2. Die Zulässigkeit von Vereinbarungen im Mietvertrag betreffend das Abstandsaufstellen von Möbelstücken

Ausgangspunkt der Überlegungen ist zunächst, dass der Mieter zum umfassenden Mietgebrauch berechtigt ist, der beinhaltet, dass er seine Möbel grundsätzlich überall in den Mieträumen aufstellen kann, auch an Außenwänden. Die Mieträume müssen vertragsgemäß bauphysikalisch so beschaffen sein, dass die Aufstellung von Möbeln an den Außenwänden auch möglich ist. Dies bedeutet, dass eine Vereinbarung im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Außenwände der Mietwohnung völlig von Möbeln freizuhalten, als Formularklausel in jedem Fall gegen § 307 BGB verstößt und auch als Individualvereinbarung wegen Unbilligkeit nach § 242 BGB unwirksam sein dürfte.

Andererseits gilt, soweit sich die Rechtsprechung mit dem Problem der Wirksamkeit von diesbezüglichen Vertragsklauseln befasst hat, dass Aufstellungsbestimmungen den Abstand von Möbeln von den Außenwänden betreffend, zulässig sein sollen.

Dabei soll entweder ein „geringer“ Abstand genügen und vorgeschrieben werden können (vgl. LG Köln WuM 2001,604), oder der Abstand, den die vorhandenen Fußbodenleisten vorgeben (vgl. LG Hamburg WuM 1985,21) ausreichend sein. Teilweise ist auch von einem „angemessenen“ Abstand die Rede, zu dem der Mieter vertraglich verpflichtet werden kann (vgl. LG Hamburg ZMR 2004,41). Dieser angemessene Abstand wird im Bereich zwischen 5 und höchstens 10 cm der Möbel von den Außenwänden definiert.

Wichtig ist, dass nach wohl überwiegender Meinung eine verpflichtende Vereinbarung nicht durch Formularklausel getroffen werden kann, sondern dass eine Individualvereinbarung, die ausgehandelt worden ist, vorliegen muss (vgl. AG Osnabrück BZM 2006,224).

Als Fazit ist festzustellen, dass Abstandsregelungen für Möbel von den Außenwänden zulässig sind, allerdings grundsätzlich müssen diese durch Individualvereinbarung getroffen werden.

Dieser Artikel wurde von RA Axel Wetekamp in der Zeitschrift Mietrecht kompakt (MK 03-2018) veröffentlicht.

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